รู้หรือไม่ว่า! เอกสารสิทธิที่ดินไม่ได้มีแค่โฉนด

ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินควรพิจารณาถึงเอกสารสิทธิในที่ดินเป็นหลัก หากมีเอกสารสิทธิเป็นโฉนดที่ดิน แสดงว่าผู้ซื้อมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างสมบูรณ์ สามารถใช้ใช้ประโยชน์จากที่ดินได้อย่างเต็มรูปแบบและสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ในอนาคต ดังนั้นเรามีดูกันว่าเอกสารสิทธิที่ดินมีอะไรกันบ้าง แต่ก่อนอื่นเราต้องรู้ความหมายของ”สิทธิ์ในการครอบครอง”และ “กรรมสิทธิ์”ซะก่อนว่าต่างกันอย่างไร

“สิทธิ์ในการครอบครอง”และ “กรรมสิทธิ์” ในที่ดินมีความแตกต่างกัน ดังนี้

สิทธิ์ในการครอบครอง หมายถึง สิทธิในการใช้ประโยชน์จากที่ดิน เช่น การปลูกสร้างบ้านเรือน การทำเกษตรกรรม หรือการเลี้ยงสัตว์ สิทธิ์ในการครอบครองอาจได้มาโดยการครอบครองที่ดินอย่างสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

กรรมสิทธิ์ในที่ดิน หมายถึง สิทธิครอบครองที่ดินอย่างสมบูรณ์ ครอบคลุมถึงสิทธิในการใช้ สิทธิในการใช้สอย สิทธิในการได้รับดอกผล และสิทธิในการโอนกรรมสิทธิ์ กรรมสิทธิ์ในที่ดินได้มาโดยการได้มาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เช่น การซื้อขาย การแลกเปลี่ยน การตกทอดมรดก การยึดทรัพย์ และการจัดสรรที่ดิน

สรุปคือสิทธิ์ในการครอบครองเป็นเพียงสิทธิในการเข้ายึดถือ ครอบครอง ทำประโยชน์ในที่ดินเท่านั้น ยังไม่ถือว่าเป็นเจ้าของที่ดินอย่างสมบูรณ์ ผู้มีสิทธิ์ในการครอบครองที่ดินอาจถูกเพิกถอนสิทธิ์ในการครอบครองได้หากที่ดินนั้นเป็นที่ดินของรัฐหรือที่ดินที่ผู้อื่นเป็นเจ้าของอยู่แล้ว

ส่วนกรรมสิทธิ์เป็นสิทธิอันสมบูรณ์ในที่ดิน สามารถใช้ที่ดินได้ตามต้องการ ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีสิทธิที่จะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้อื่นได้ โดยการซื้อขาย มรดก แลกเปลี่ยน เป็นต้น

เอกสารสิทธิที่ดินในประเทศไทยสามารถแบ่งออกได้เป็น 4 ประเภทหลัก ๆ ดังนี้

1. โฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดินเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน ใช้วิธีการกำหนดตำแหน่งของที่ดินด้วยการใช้ระวางภาพถ่ายทางอากาศ และมีการปักหมุดหรือหลักเขตที่ชัดเจน จึงมีความมั่นคงทางกฎหมายมากที่สุด

โฉนดที่ดินมีสีของครุฑเป็นสีแดง แสดงข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินครบถ้วน เช่น ภาพถ่าย แสดงขนาดที่ดินชัดเจน และไม่มีข้อจำกัดในการใช้ สามารถใช้ได้ทุกกรณี เช่น นำไปจำนอง นำไปค้ำประกัน นำไปซื้อขาย เป็นต้น

2. หนังสือรับรองการทำประโยชน์

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.) เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินซึ่งออกโดยกรมที่ดิน แบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลัก ๆ ดังนี้

• น.ส.3 ก. เป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด แสดงข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินไม่ครบถ้วน เช่น ไม่มีภาพถ่าย แสดงขนาดที่ดินไม่ชัดเจน และไม่มีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้
• น.ส.3 เป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด แสดงข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินไม่ครบถ้วน เช่น ไม่มีภาพถ่าย แสดงขนาดที่ดินไม่ชัดเจน และไม่มีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้
• น.ส.4 เป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด แสดงข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินไม่ครบถ้วน เช่น ไม่มีภาพถ่าย แสดงขนาดที่ดินไม่ชัดเจน และไม่มีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้

3. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน

หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ส.ป.ก.) เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้ และมีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ที่ดิน ส.ป.ก. ไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ได้

4. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ชั่วคราว

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ชั่วคราว (ส.ค.1) เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน มีลักษณะคล้ายกับน.ส.3 ก. แต่มีระยะเวลาในการรับรอง 10 ปี เท่านั้น หากต้องการต่ออายุต้องดำเนินการต่ออายุภายใน 90 วันก่อนวันหมดอายุ

เอกสารสิทธิที่ดินแต่ละประเภทมีความมั่นคงทางกฎหมายที่แตกต่างกัน ในการซื้อขายที่ดิน ผู้ซื้อควรตรวจสอบเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินของผู้ขายอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะสีของครุฑ เพราะหากเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินมีสีครุฑที่ต่ำกว่าโฉนดที่ดิน อาจทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบได้

มีคำถามชวนคิดในเรื่องเอกสารสิทธิที่ดิน

• ทำไมเอกสารสิทธิที่ดินจึงมีหลายประเภท

เอกสารสิทธิที่ดินมีหลากหลายประเภท เนื่องจากเป็นการแสดงถึงสิทธิในที่ดินที่แตกต่างกัน ตัวอย่างเช่น สปก. เป็นเอกสารแสดงถึงสิทธิครอบครองที่ดิน แต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ดังนั้น จึงไม่สามารถซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ได้ได้ ทำได้เพียงโอนสิทธิครอบครองเท่านั้น ซึ่งอาจมีความยุ่งยากและเสียค่าใช้จ่ายมากกว่าการซื้อขายที่ดินที่มีเอกสารสิทธิอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

• การเลือกซื้อที่ดิน ควรพิจารณาเอกสารสิทธิเป็นอันดับแรกหรือไม่

การเลือกซื้อที่ดิน ควรพิจารณาเอกสารสิทธิเป็นอันดับแรก เนื่องจากเอกสารสิทธิเป็นหลักฐานที่แสดงถึงสิทธิในที่ดิน หากมีเอกสารสิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมาย ย่อมได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายมากกว่า

 

เอกสารสิทธิที่ดินในประเทศไทยยังมีอีกหลายประเภท นอกเหนือจากที่กล่าวมาแล้ว ได้แก่

• หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) เป็นเอกสารสิทธิที่แสดงถึงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด โดยห้องชุดหมายถึงห้องหนึ่งห้องหรือหลายห้องที่รวมกันเป็นหน่วยการใช้อาคาร ซึ่งแต่ละหน่วยการใช้อาคารมีกรรมสิทธิ์เป็นเอกเทศ
• ใบจอง (น.ส.2) เป็นเอกสารสิทธิที่แสดงว่าผู้จองมีสิทธิจองที่ดิน โดยผู้จองจะต้องชำระค่าจองที่ดินตามจำนวนที่กำหนด
• หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., และ น.ส.3 ข.) เป็นเอกสารสิทธิที่แสดงถึงสิทธิครอบครองที่ดิน โดยน.ส.3 ก. มีลักษณะคล้ายกับโฉนดที่ดิน แต่ไม่มีภาพถ่ายทางอากาศและระวางที่ดิน
• หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01) เป็นเอกสารสิทธิที่แสดงถึงสิทธิครอบครองที่ดิน โดยออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินตามโครงการจัดที่ดินทำกินในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร

นอกจากนี้ ยังมีเอกสารสิทธิที่ดินอื่นๆ ที่ใช้เฉพาะกรณี เช่น เอกสารสิทธิที่ดินในเขตป่าสงวนแห่งชาติ เอกสารสิทธิที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เป็นต้น

เอกสารสิทธิที่ดินแต่ละประเภทมีสิทธิและหน้าที่ที่แตกต่างกัน ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินควรศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับเอกสารสิทธิที่ดินแต่ละประเภทอย่างละเอียดรอบคอบ ก่อนตัดสินใจซื้อขายที่ดิน

ความเข้าใจผิดว่าระหว่างโฉนดที่ดินและ นส.4 จ. ว่าเป็นสิ่งเดียวกัน

โฉนดที่ดินเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน ใช้วิธีการกำหนดตำแหน่งของที่ดินด้วยการใช้ระวางภาพถ่ายทางอากาศ และมีการปักหมุดหรือหลักเขตที่ชัดเจน จึงมีความมั่นคงทางกฎหมายมากที่สุด

ส่วนนส.4 จ. เป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ซึ่งออกโดยกรมที่ดินเช่นกัน แต่เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด มีลักษณะดังนี้

• แสดงข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินไม่ครบถ้วน เช่น ไม่มีภาพถ่าย แสดงขนาดที่ดินไม่ชัดเจน
• มีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้

ดังนั้น โฉนดที่ดินจึงมีความมั่นคงทางกฎหมายมากกว่านส.4 จ. ในการซื้อขายที่ดิน ผู้ซื้อควรตรวจสอบเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินของผู้ขายอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะสีของครุฑ เพราะหากเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินมีสีครุฑที่ต่ำกว่าโฉนดที่ดิน อาจทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบได้

ความเข้าใจผิดว่า โฉนดที่ดินและ นส.4 จ. เป็นอันเดียวกัน อาจเกิดจากลักษณะภายนอกของเอกสารทั้งสองชนิดที่มีลักษณะคล้ายคลึงกัน โดยโฉนดที่ดินมีสีของครุฑเป็นสีแดง ส่วนนส.4 จ. มีสีของครุฑเป็นสีเขียว อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาคุณสมบัติของเอกสารทั้งสองชนิดอย่างละเอียด จะพบว่ามีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน