Spread the love

1 min read

รู้หรือไม่ว่า! เอกสารสิทธิที่ดินไม่ได้มีแค่โฉนด

ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินควรพิจารณาถึงเอกสารสิทธิในที่ดินเป็นหลัก หากมีเอกสารสิทธิเป็นโฉนดที่ดิน แสดงว่าผู้ซื้อมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างสมบูรณ์ สามารถใช้ใช้ประโยชน์จากที่ดินได้อย่างเต็มรูปแบบและสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ในอนาคต ดังนั้นเรามีดูกันว่าเอกสารสิทธิที่ดินมีอะไรกันบ้าง แต่ก่อนอื่นเราต้องรู้ความหมายของ”สิทธิ์ในการครอบครอง”และ “กรรมสิทธิ์”ซะก่อนว่าต่างกันอย่างไร

“สิทธิ์ในการครอบครอง”และ “กรรมสิทธิ์” ในที่ดินมีความแตกต่างกัน ดังนี้

สิทธิ์ในการครอบครอง หมายถึง สิทธิในการใช้ประโยชน์จากที่ดิน เช่น การปลูกสร้างบ้านเรือน การทำเกษตรกรรม หรือการเลี้ยงสัตว์ สิทธิ์ในการครอบครองอาจได้มาโดยการครอบครองที่ดินอย่างสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

กรรมสิทธิ์ในที่ดิน หมายถึง สิทธิครอบครองที่ดินอย่างสมบูรณ์ ครอบคลุมถึงสิทธิในการใช้ สิทธิในการใช้สอย สิทธิในการได้รับดอกผล และสิทธิในการโอนกรรมสิทธิ์ กรรมสิทธิ์ในที่ดินได้มาโดยการได้มาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เช่น การซื้อขาย การแลกเปลี่ยน การตกทอดมรดก การยึดทรัพย์ และการจัดสรรที่ดิน

สรุปคือสิทธิ์ในการครอบครองเป็นเพียงสิทธิในการเข้ายึดถือ ครอบครอง ทำประโยชน์ในที่ดินเท่านั้น ยังไม่ถือว่าเป็นเจ้าของที่ดินอย่างสมบูรณ์ ผู้มีสิทธิ์ในการครอบครองที่ดินอาจถูกเพิกถอนสิทธิ์ในการครอบครองได้หากที่ดินนั้นเป็นที่ดินของรัฐหรือที่ดินที่ผู้อื่นเป็นเจ้าของอยู่แล้ว

ส่วนกรรมสิทธิ์เป็นสิทธิอันสมบูรณ์ในที่ดิน สามารถใช้ที่ดินได้ตามต้องการ ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีสิทธิที่จะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้อื่นได้ โดยการซื้อขาย มรดก แลกเปลี่ยน เป็นต้น

เอกสารสิทธิที่ดินในประเทศไทยสามารถแบ่งออกได้เป็น 4 ประเภทหลัก ๆ ดังนี้

1. โฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดินเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน ใช้วิธีการกำหนดตำแหน่งของที่ดินด้วยการใช้ระวางภาพถ่ายทางอากาศ และมีการปักหมุดหรือหลักเขตที่ชัดเจน จึงมีความมั่นคงทางกฎหมายมากที่สุด

โฉนดที่ดินมีสีของครุฑเป็นสีแดง แสดงข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินครบถ้วน เช่น ภาพถ่าย แสดงขนาดที่ดินชัดเจน และไม่มีข้อจำกัดในการใช้ สามารถใช้ได้ทุกกรณี เช่น นำไปจำนอง นำไปค้ำประกัน นำไปซื้อขาย เป็นต้น

2. หนังสือรับรองการทำประโยชน์

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.) เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินซึ่งออกโดยกรมที่ดิน แบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลัก ๆ ดังนี้

  • น.ส.3 ก. เป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด แสดงข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินไม่ครบถ้วน เช่น ไม่มีภาพถ่าย แสดงขนาดที่ดินไม่ชัดเจน และไม่มีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้
  • น.ส.3 เป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด แสดงข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินไม่ครบถ้วน เช่น ไม่มีภาพถ่าย แสดงขนาดที่ดินไม่ชัดเจน และไม่มีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้
  • น.ส.4 เป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด แสดงข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินไม่ครบถ้วน เช่น ไม่มีภาพถ่าย แสดงขนาดที่ดินไม่ชัดเจน และไม่มีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้

3. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน

หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ส.ป.ก.) เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้ และมีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ที่ดิน ส.ป.ก. ไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ได้

4. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ชั่วคราว

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ชั่วคราว (ส.ค.1) เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน มีลักษณะคล้ายกับน.ส.3 ก. แต่มีระยะเวลาในการรับรอง 10 ปี เท่านั้น หากต้องการต่ออายุต้องดำเนินการต่ออายุภายใน 90 วันก่อนวันหมดอายุ

เอกสารสิทธิที่ดินแต่ละประเภทมีความมั่นคงทางกฎหมายที่แตกต่างกัน ในการซื้อขายที่ดิน ผู้ซื้อควรตรวจสอบเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินของผู้ขายอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะสีของครุฑ เพราะหากเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินมีสีครุฑที่ต่ำกว่าโฉนดที่ดิน อาจทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบได้

มีคำถามชวนคิดในเรื่องเอกสารสิทธิที่ดิน

  • ทำไมเอกสารสิทธิที่ดินจึงมีหลายประเภท

เอกสารสิทธิที่ดินมีหลากหลายประเภท เนื่องจากเป็นการแสดงถึงสิทธิในที่ดินที่แตกต่างกัน ตัวอย่างเช่น สปก. เป็นเอกสารแสดงถึงสิทธิครอบครองที่ดิน แต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ดังนั้น จึงไม่สามารถซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ได้ได้ ทำได้เพียงโอนสิทธิครอบครองเท่านั้น ซึ่งอาจมีความยุ่งยากและเสียค่าใช้จ่ายมากกว่าการซื้อขายที่ดินที่มีเอกสารสิทธิอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

  • การเลือกซื้อที่ดิน ควรพิจารณาเอกสารสิทธิเป็นอันดับแรกหรือไม่

การเลือกซื้อที่ดิน ควรพิจารณาเอกสารสิทธิเป็นอันดับแรก เนื่องจากเอกสารสิทธิเป็นหลักฐานที่แสดงถึงสิทธิในที่ดิน หากมีเอกสารสิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมาย ย่อมได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายมากกว่า

เอกสารสิทธิที่ดินในประเทศไทยยังมีอีกหลายประเภท นอกเหนือจากที่กล่าวมาแล้ว ได้แก่

  • หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) เป็นเอกสารสิทธิที่แสดงถึงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด โดยห้องชุดหมายถึงห้องหนึ่งห้องหรือหลายห้องที่รวมกันเป็นหน่วยการใช้อาคาร ซึ่งแต่ละหน่วยการใช้อาคารมีกรรมสิทธิ์เป็นเอกเทศ
  • ใบจอง (น.ส.2) เป็นเอกสารสิทธิที่แสดงว่าผู้จองมีสิทธิจองที่ดิน โดยผู้จองจะต้องชำระค่าจองที่ดินตามจำนวนที่กำหนด
  • หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., และ น.ส.3 ข.) เป็นเอกสารสิทธิที่แสดงถึงสิทธิครอบครองที่ดิน โดยน.ส.3 ก. มีลักษณะคล้ายกับโฉนดที่ดิน แต่ไม่มีภาพถ่ายทางอากาศและระวางที่ดิน
  • หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01) เป็นเอกสารสิทธิที่แสดงถึงสิทธิครอบครองที่ดิน โดยออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินตามโครงการจัดที่ดินทำกินในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร

นอกจากนี้ ยังมีเอกสารสิทธิที่ดินอื่นๆ ที่ใช้เฉพาะกรณี เช่น เอกสารสิทธิที่ดินในเขตป่าสงวนแห่งชาติ เอกสารสิทธิที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เป็นต้น

เอกสารสิทธิที่ดินแต่ละประเภทมีสิทธิและหน้าที่ที่แตกต่างกัน ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินควรศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับเอกสารสิทธิที่ดินแต่ละประเภทอย่างละเอียดรอบคอบ ก่อนตัดสินใจซื้อขายที่ดิน

ความเข้าใจผิดว่าระหว่างโฉนดที่ดินและ นส.4 จ. ว่าเป็นสิ่งเดียวกัน

โฉนดที่ดินเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน ใช้วิธีการกำหนดตำแหน่งของที่ดินด้วยการใช้ระวางภาพถ่ายทางอากาศ และมีการปักหมุดหรือหลักเขตที่ชัดเจน จึงมีความมั่นคงทางกฎหมายมากที่สุด

ส่วนนส.4 จ. เป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ซึ่งออกโดยกรมที่ดินเช่นกัน แต่เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด มีลักษณะดังนี้

  • แสดงข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินไม่ครบถ้วน เช่น ไม่มีภาพถ่าย แสดงขนาดที่ดินไม่ชัดเจน
  • มีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้

ดังนั้น โฉนดที่ดินจึงมีความมั่นคงทางกฎหมายมากกว่านส.4 จ. ในการซื้อขายที่ดิน ผู้ซื้อควรตรวจสอบเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินของผู้ขายอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะสีของครุฑ เพราะหากเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินมีสีครุฑที่ต่ำกว่าโฉนดที่ดิน อาจทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบได้

ความเข้าใจผิดว่า โฉนดที่ดินและ นส.4 จ. เป็นอันเดียวกัน อาจเกิดจากลักษณะภายนอกของเอกสารทั้งสองชนิดที่มีลักษณะคล้ายคลึงกัน โดยโฉนดที่ดินมีสีของครุฑเป็นสีแดง ส่วนนส.4 จ. มีสีของครุฑเป็นสีเขียว อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาคุณสมบัติของเอกสารทั้งสองชนิดอย่างละเอียด จะพบว่ามีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน

สีของครุฑบนเอกสารมีความหมายว่าอย่างไร

สีของครุฑบนเอกสารแสดงสิทธิในที่ดิน บ่งบอกถึงความมั่นคงทางกฎหมายของเอกสารสิทธินั้น ๆ โดยสีครุฑมีดังนี้

  • ครุฑสีแดง หมายถึง โฉนดที่ดิน เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน ใช้วิธีการกำหนดตำแหน่งของที่ดินด้วยการใช้ระวางภาพถ่ายทางอากาศ และมีการปักหมุดหรือหลักเขตที่ชัดเจน จึงมีความมั่นคงทางกฎหมายมากที่สุด

  • ครุฑสีเขียว หมายถึง นส.3 ก. เป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ซึ่งออกโดยกรมที่ดินเช่นกัน แต่เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด มีลักษณะดังนี้

    • แสดงข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินไม่ครบถ้วน เช่น ไม่มีภาพถ่าย แสดงขนาดที่ดินไม่ชัดเจน
    • มีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้
  • ครุฑดำ หมายถึง นส.3 เป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ซึ่งออกโดยกรมที่ดินเช่นกัน แต่เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด มีลักษณะดังนี้

    • แสดงข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินไม่ครบถ้วน เช่น ไม่มีภาพถ่าย แสดงขนาดที่ดินไม่ชัดเจน
    • มีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้
  • ครุฑสีน้ำเงิน หมายถึง สปก. เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) มีลักษณะดังนี้

    • เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้
    • มีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ที่ดิน สปก. ไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ได้

ดังนั้น เอกสารแสดงสิทธิในที่ดินที่มีความมั่นคงทางกฎหมายมากที่สุดคือโฉนดที่ดิน ซึ่งสีของครุฑเป็นสีแดง เอกสารแสดงสิทธิในที่ดินที่มีความมั่นคงทางกฎหมายน้อยที่สุดคือนส.4 ซึ่งสีของครุฑเป็นสีเขียว

ในการซื้อขายที่ดิน ผู้ซื้อควรตรวจสอบเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินของผู้ขายอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะสีของครุฑ เพราะหากเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินมีสีครุฑที่ต่ำกว่าโฉนดที่ดิน อาจทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบได้

ตัวอย่างกรณีความเสียเปรียบที่อาจเกิดขึ้นหากผู้ซื้อซื้อที่ดินที่มีเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินที่มีสีครุฑที่ต่ำกว่าโฉนดที่ดิน เช่น

  • หากผู้ขายไม่มีสิทธิในที่ดิน ผู้ซื้ออาจถูกฟ้องร้องให้ออกจากที่ดิน
  • หากที่ดินมีภาระผูกพันอื่น ๆ เช่น ภาระจำนอง ภาระบุริมสิทธิ ผู้ซื้ออาจต้องรับภาระผูกพันเหล่านั้นไปด้วย
  • หากที่ดินมีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ที่ดิน สปก. ไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ได้ ผู้ซื้ออาจไม่สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ตามที่ต้องการ

ดังนั้น ผู้ซื้อควรปรึกษาทนายความหรือนักกฎหมายที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินก่อนทำการซื้อขาย เพื่อให้ได้รับคำแนะนำที่ถูกต้องและครบถ้วน

ข้อมูลทางสถิติเกี่ยวกับเอกสารสิทธิที่ดินในประเทศไทย มีดังนี้

  • จำนวนเอกสารสิทธิที่ดิน

ในปี 2564 กรมที่ดินมีจำนวนเอกสารสิทธิที่ดินทั้งสิ้น 35,264,611 ฉบับ เพิ่มขึ้นจากปี 2563 ประมาณ 1.5% โดยเอกสารสิทธิที่ดินประเภทที่มีจำนวนมากที่สุด ได้แก่ โฉนดที่ดิน รองลงมาคือ นส.3 ก., นส.3, และ นส.4

  • ประเภทเอกสารสิทธิที่ดิน

ในปี 2564 ประเภทเอกสารสิทธิที่ดินที่มีจำนวนมากที่สุด ได้แก่

โฉนดที่ดิน | 17,041,775 ฉบับ | | นส.3 ก. | 7,687,809 ฉบับ | | นส.3 | 6,220,442 ฉบับ | | นส.4 | 4,314,585 ฉบับ |

  • พื้นที่เอกสารสิทธิที่ดิน

ในปี 2564 พื้นที่เอกสารสิทธิที่ดินมีทั้งสิ้น 319,222,730 ไร่ เพิ่มขึ้นจากปี 2563 ประมาณ 1.5% โดยพื้นที่ที่มีเอกสารสิทธิที่ดินมากที่สุด ได้แก่ ภาคกลาง รองลงมาคือ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ, ภาคตะวันออก, และภาคเหนือ

จากข้อมูลทางสถิติข้างต้น พบว่าจำนวนเอกสารสิทธิที่ดินในประเทศไทยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สาเหตุหลักมาจากการเติบโตของเศรษฐกิจและความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ประเภทเอกสารสิทธิที่ดินที่มีจำนวนมากที่สุดยังคงเป็นโฉนดที่ดิน คิดเป็นประมาณ 49% ของจำนวนเอกสารสิทธิที่ดินทั้งหมด แสดงให้เห็นว่ายังมีที่ดินจำนวนมากในประเทศไทยที่ยังไม่ได้รับเอกสารสิทธิที่มั่นคงทางกฎหมาย

เขียนโดยผู้เชี่ยวชาญงานเขียน
นามปากกา : นกเหยี่ยว


Spread the love
ต้องการบทความคุณภาพเพื่อสร้างความสำเร็จต่อยอดธุรกิจ พร้อมดูแลครบวงจร
ติดต่อทีมงานมาได้เลยทุกช่องทาง!