1 min read
รู้หรือไม่ว่า! เอกสารสิทธิที่ดินไม่ได้มีแค่โฉนด
ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินควรพิจารณาถึงเอกสารสิทธิในที่ดินเป็นหลัก หากมีเอกสารสิทธิเป็นโฉนดที่ดิน แสดงว่าผู้ซื้อมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างสมบูรณ์ สามารถใช้ใช้ประโยชน์จากที่ดินได้อย่างเต็มรูปแบบและสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ในอนาคต ดังนั้นเรามีดูกันว่าเอกสารสิทธิที่ดินมีอะไรกันบ้าง แต่ก่อนอื่นเราต้องรู้ความหมายของ”สิทธิ์ในการครอบครอง”และ “กรรมสิทธิ์”ซะก่อนว่าต่างกันอย่างไร
“สิทธิ์ในการครอบครอง”และ “กรรมสิทธิ์” ในที่ดินมีความแตกต่างกัน ดังนี้
สิทธิ์ในการครอบครอง หมายถึง สิทธิในการใช้ประโยชน์จากที่ดิน เช่น การปลูกสร้างบ้านเรือน การทำเกษตรกรรม หรือการเลี้ยงสัตว์ สิทธิ์ในการครอบครองอาจได้มาโดยการครอบครองที่ดินอย่างสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
กรรมสิทธิ์ในที่ดิน หมายถึง สิทธิครอบครองที่ดินอย่างสมบูรณ์ ครอบคลุมถึงสิทธิในการใช้ สิทธิในการใช้สอย สิทธิในการได้รับดอกผล และสิทธิในการโอนกรรมสิทธิ์ กรรมสิทธิ์ในที่ดินได้มาโดยการได้มาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เช่น การซื้อขาย การแลกเปลี่ยน การตกทอดมรดก การยึดทรัพย์ และการจัดสรรที่ดิน
สรุปคือสิทธิ์ในการครอบครองเป็นเพียงสิทธิในการเข้ายึดถือ ครอบครอง ทำประโยชน์ในที่ดินเท่านั้น ยังไม่ถือว่าเป็นเจ้าของที่ดินอย่างสมบูรณ์ ผู้มีสิทธิ์ในการครอบครองที่ดินอาจถูกเพิกถอนสิทธิ์ในการครอบครองได้หากที่ดินนั้นเป็นที่ดินของรัฐหรือที่ดินที่ผู้อื่นเป็นเจ้าของอยู่แล้ว
ส่วนกรรมสิทธิ์เป็นสิทธิอันสมบูรณ์ในที่ดิน สามารถใช้ที่ดินได้ตามต้องการ ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีสิทธิที่จะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้อื่นได้ โดยการซื้อขาย มรดก แลกเปลี่ยน เป็นต้น
เอกสารสิทธิที่ดินในประเทศไทยสามารถแบ่งออกได้เป็น 4 ประเภทหลัก ๆ ดังนี้
1. โฉนดที่ดิน
โฉนดที่ดินเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน ใช้วิธีการกำหนดตำแหน่งของที่ดินด้วยการใช้ระวางภาพถ่ายทางอากาศ และมีการปักหมุดหรือหลักเขตที่ชัดเจน จึงมีความมั่นคงทางกฎหมายมากที่สุด
โฉนดที่ดินมีสีของครุฑเป็นสีแดง แสดงข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินครบถ้วน เช่น ภาพถ่าย แสดงขนาดที่ดินชัดเจน และไม่มีข้อจำกัดในการใช้ สามารถใช้ได้ทุกกรณี เช่น นำไปจำนอง นำไปค้ำประกัน นำไปซื้อขาย เป็นต้น
2. หนังสือรับรองการทำประโยชน์
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.) เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินซึ่งออกโดยกรมที่ดิน แบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลัก ๆ ดังนี้
- น.ส.3 ก. เป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด แสดงข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินไม่ครบถ้วน เช่น ไม่มีภาพถ่าย แสดงขนาดที่ดินไม่ชัดเจน และไม่มีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้
- น.ส.3 เป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด แสดงข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินไม่ครบถ้วน เช่น ไม่มีภาพถ่าย แสดงขนาดที่ดินไม่ชัดเจน และไม่มีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้
- น.ส.4 เป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด แสดงข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินไม่ครบถ้วน เช่น ไม่มีภาพถ่าย แสดงขนาดที่ดินไม่ชัดเจน และไม่มีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้
3. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน
หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ส.ป.ก.) เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้ และมีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ที่ดิน ส.ป.ก. ไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ได้
4. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ชั่วคราว
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ชั่วคราว (ส.ค.1) เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน มีลักษณะคล้ายกับน.ส.3 ก. แต่มีระยะเวลาในการรับรอง 10 ปี เท่านั้น หากต้องการต่ออายุต้องดำเนินการต่ออายุภายใน 90 วันก่อนวันหมดอายุ
เอกสารสิทธิที่ดินแต่ละประเภทมีความมั่นคงทางกฎหมายที่แตกต่างกัน ในการซื้อขายที่ดิน ผู้ซื้อควรตรวจสอบเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินของผู้ขายอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะสีของครุฑ เพราะหากเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินมีสีครุฑที่ต่ำกว่าโฉนดที่ดิน อาจทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบได้
มีคำถามชวนคิดในเรื่องเอกสารสิทธิที่ดิน
- ทำไมเอกสารสิทธิที่ดินจึงมีหลายประเภท
เอกสารสิทธิที่ดินมีหลากหลายประเภท เนื่องจากเป็นการแสดงถึงสิทธิในที่ดินที่แตกต่างกัน ตัวอย่างเช่น สปก. เป็นเอกสารแสดงถึงสิทธิครอบครองที่ดิน แต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ดังนั้น จึงไม่สามารถซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ได้ได้ ทำได้เพียงโอนสิทธิครอบครองเท่านั้น ซึ่งอาจมีความยุ่งยากและเสียค่าใช้จ่ายมากกว่าการซื้อขายที่ดินที่มีเอกสารสิทธิอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
- การเลือกซื้อที่ดิน ควรพิจารณาเอกสารสิทธิเป็นอันดับแรกหรือไม่
การเลือกซื้อที่ดิน ควรพิจารณาเอกสารสิทธิเป็นอันดับแรก เนื่องจากเอกสารสิทธิเป็นหลักฐานที่แสดงถึงสิทธิในที่ดิน หากมีเอกสารสิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมาย ย่อมได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายมากกว่า
เอกสารสิทธิที่ดินในประเทศไทยยังมีอีกหลายประเภท นอกเหนือจากที่กล่าวมาแล้ว ได้แก่
- หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) เป็นเอกสารสิทธิที่แสดงถึงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด โดยห้องชุดหมายถึงห้องหนึ่งห้องหรือหลายห้องที่รวมกันเป็นหน่วยการใช้อาคาร ซึ่งแต่ละหน่วยการใช้อาคารมีกรรมสิทธิ์เป็นเอกเทศ
- ใบจอง (น.ส.2) เป็นเอกสารสิทธิที่แสดงว่าผู้จองมีสิทธิจองที่ดิน โดยผู้จองจะต้องชำระค่าจองที่ดินตามจำนวนที่กำหนด
- หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., และ น.ส.3 ข.) เป็นเอกสารสิทธิที่แสดงถึงสิทธิครอบครองที่ดิน โดยน.ส.3 ก. มีลักษณะคล้ายกับโฉนดที่ดิน แต่ไม่มีภาพถ่ายทางอากาศและระวางที่ดิน
- หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01) เป็นเอกสารสิทธิที่แสดงถึงสิทธิครอบครองที่ดิน โดยออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินตามโครงการจัดที่ดินทำกินในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร
นอกจากนี้ ยังมีเอกสารสิทธิที่ดินอื่นๆ ที่ใช้เฉพาะกรณี เช่น เอกสารสิทธิที่ดินในเขตป่าสงวนแห่งชาติ เอกสารสิทธิที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เป็นต้น
เอกสารสิทธิที่ดินแต่ละประเภทมีสิทธิและหน้าที่ที่แตกต่างกัน ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินควรศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับเอกสารสิทธิที่ดินแต่ละประเภทอย่างละเอียดรอบคอบ ก่อนตัดสินใจซื้อขายที่ดิน
ความเข้าใจผิดว่าระหว่างโฉนดที่ดินและ นส.4 จ. ว่าเป็นสิ่งเดียวกัน
โฉนดที่ดินเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน ใช้วิธีการกำหนดตำแหน่งของที่ดินด้วยการใช้ระวางภาพถ่ายทางอากาศ และมีการปักหมุดหรือหลักเขตที่ชัดเจน จึงมีความมั่นคงทางกฎหมายมากที่สุด
ส่วนนส.4 จ. เป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ซึ่งออกโดยกรมที่ดินเช่นกัน แต่เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด มีลักษณะดังนี้
- แสดงข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินไม่ครบถ้วน เช่น ไม่มีภาพถ่าย แสดงขนาดที่ดินไม่ชัดเจน
- มีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้
ดังนั้น โฉนดที่ดินจึงมีความมั่นคงทางกฎหมายมากกว่านส.4 จ. ในการซื้อขายที่ดิน ผู้ซื้อควรตรวจสอบเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินของผู้ขายอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะสีของครุฑ เพราะหากเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินมีสีครุฑที่ต่ำกว่าโฉนดที่ดิน อาจทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบได้
ความเข้าใจผิดว่า โฉนดที่ดินและ นส.4 จ. เป็นอันเดียวกัน อาจเกิดจากลักษณะภายนอกของเอกสารทั้งสองชนิดที่มีลักษณะคล้ายคลึงกัน โดยโฉนดที่ดินมีสีของครุฑเป็นสีแดง ส่วนนส.4 จ. มีสีของครุฑเป็นสีเขียว อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาคุณสมบัติของเอกสารทั้งสองชนิดอย่างละเอียด จะพบว่ามีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน
สีของครุฑบนเอกสารมีความหมายว่าอย่างไร
สีของครุฑบนเอกสารแสดงสิทธิในที่ดิน บ่งบอกถึงความมั่นคงทางกฎหมายของเอกสารสิทธินั้น ๆ โดยสีครุฑมีดังนี้
-
ครุฑสีแดง หมายถึง โฉนดที่ดิน เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน ใช้วิธีการกำหนดตำแหน่งของที่ดินด้วยการใช้ระวางภาพถ่ายทางอากาศ และมีการปักหมุดหรือหลักเขตที่ชัดเจน จึงมีความมั่นคงทางกฎหมายมากที่สุด
-
ครุฑสีเขียว หมายถึง นส.3 ก. เป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ซึ่งออกโดยกรมที่ดินเช่นกัน แต่เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด มีลักษณะดังนี้
- แสดงข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินไม่ครบถ้วน เช่น ไม่มีภาพถ่าย แสดงขนาดที่ดินไม่ชัดเจน
- มีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้
-
ครุฑดำ หมายถึง นส.3 เป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ซึ่งออกโดยกรมที่ดินเช่นกัน แต่เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด มีลักษณะดังนี้
- แสดงข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินไม่ครบถ้วน เช่น ไม่มีภาพถ่าย แสดงขนาดที่ดินไม่ชัดเจน
- มีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้
-
ครุฑสีน้ำเงิน หมายถึง สปก. เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) มีลักษณะดังนี้
- เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินแบบจำกัด ไม่สามารถนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้
- มีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ที่ดิน สปก. ไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ได้
ดังนั้น เอกสารแสดงสิทธิในที่ดินที่มีความมั่นคงทางกฎหมายมากที่สุดคือโฉนดที่ดิน ซึ่งสีของครุฑเป็นสีแดง เอกสารแสดงสิทธิในที่ดินที่มีความมั่นคงทางกฎหมายน้อยที่สุดคือนส.4 ซึ่งสีของครุฑเป็นสีเขียว
ในการซื้อขายที่ดิน ผู้ซื้อควรตรวจสอบเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินของผู้ขายอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะสีของครุฑ เพราะหากเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินมีสีครุฑที่ต่ำกว่าโฉนดที่ดิน อาจทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบได้
ตัวอย่างกรณีความเสียเปรียบที่อาจเกิดขึ้นหากผู้ซื้อซื้อที่ดินที่มีเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินที่มีสีครุฑที่ต่ำกว่าโฉนดที่ดิน เช่น
- หากผู้ขายไม่มีสิทธิในที่ดิน ผู้ซื้ออาจถูกฟ้องร้องให้ออกจากที่ดิน
- หากที่ดินมีภาระผูกพันอื่น ๆ เช่น ภาระจำนอง ภาระบุริมสิทธิ ผู้ซื้ออาจต้องรับภาระผูกพันเหล่านั้นไปด้วย
- หากที่ดินมีข้อจำกัดในการใช้ เช่น ที่ดิน สปก. ไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ได้ ผู้ซื้ออาจไม่สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ตามที่ต้องการ
ดังนั้น ผู้ซื้อควรปรึกษาทนายความหรือนักกฎหมายที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินก่อนทำการซื้อขาย เพื่อให้ได้รับคำแนะนำที่ถูกต้องและครบถ้วน
ข้อมูลทางสถิติเกี่ยวกับเอกสารสิทธิที่ดินในประเทศไทย มีดังนี้
- จำนวนเอกสารสิทธิที่ดิน
ในปี 2564 กรมที่ดินมีจำนวนเอกสารสิทธิที่ดินทั้งสิ้น 35,264,611 ฉบับ เพิ่มขึ้นจากปี 2563 ประมาณ 1.5% โดยเอกสารสิทธิที่ดินประเภทที่มีจำนวนมากที่สุด ได้แก่ โฉนดที่ดิน รองลงมาคือ นส.3 ก., นส.3, และ นส.4
- ประเภทเอกสารสิทธิที่ดิน
ในปี 2564 ประเภทเอกสารสิทธิที่ดินที่มีจำนวนมากที่สุด ได้แก่
โฉนดที่ดิน | 17,041,775 ฉบับ | | นส.3 ก. | 7,687,809 ฉบับ | | นส.3 | 6,220,442 ฉบับ | | นส.4 | 4,314,585 ฉบับ |
- พื้นที่เอกสารสิทธิที่ดิน
ในปี 2564 พื้นที่เอกสารสิทธิที่ดินมีทั้งสิ้น 319,222,730 ไร่ เพิ่มขึ้นจากปี 2563 ประมาณ 1.5% โดยพื้นที่ที่มีเอกสารสิทธิที่ดินมากที่สุด ได้แก่ ภาคกลาง รองลงมาคือ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ, ภาคตะวันออก, และภาคเหนือ
จากข้อมูลทางสถิติข้างต้น พบว่าจำนวนเอกสารสิทธิที่ดินในประเทศไทยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สาเหตุหลักมาจากการเติบโตของเศรษฐกิจและความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ประเภทเอกสารสิทธิที่ดินที่มีจำนวนมากที่สุดยังคงเป็นโฉนดที่ดิน คิดเป็นประมาณ 49% ของจำนวนเอกสารสิทธิที่ดินทั้งหมด แสดงให้เห็นว่ายังมีที่ดินจำนวนมากในประเทศไทยที่ยังไม่ได้รับเอกสารสิทธิที่มั่นคงทางกฎหมาย
เขียนโดยผู้เชี่ยวชาญงานเขียน
นามปากกา : นกเหยี่ยว
ต้องการมืออาชีพช่วยเขียนบทความ? บริการเขียนบทความ คุณภาพสูง เน้นการปรับแต่งให้เหมาะสมกับรูปแบบธุรกิจและบริการของคุณ เพิ่มความสามารถในการแข่งขันด้วย บทความ SEO ที่ช่วยเพิ่มอันดับการค้นหาของเว็บไซต์ของคุณ ติดต่อตอนนี้เพื่อพัฒนากลยุทธ์การตลาดดิจิทัลของคุณ